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CCTV, 사생활침해 VS 권리보호 및 증거수집

비즈니스 | 2013. 3. 21. 14:57 | Posted by 루이더뉴요커

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가장 먼저 수집하는 증거자료

최근 다양한 매체 및 뉴스에서 CCTV에 대한 이야기가 많이 나오고 있습니다. 최근 연예인 성추문에 연류된 박시후씨의 경우도 CCTV 영상으로 범죄 성립 여부를 논의할 만큼 CCTV 영상자료 범죄에서 가장 처음 확보, 수집하는 증거자료로써 주목 받고 있다는 것을 알 수 있습니다.

따라서 CCTV 영상의 화질에 대한 문의가 많은 지금 고화질 CCTV를 활용함으로써 보다 결정적인 증거 수집 자료로써 활용하고자 하는 요구가 많이 늘고 있습니다. 최근 전국 지자체에서도 화질이 낮은 CCTV를 대대적으로 교체함으로써 범죄 예방에 대한 효과를 높이고자 한다는 뉴스가 끊이질 않고 있으며, 학교등 공공기관에서도 절도, 성범죄 예방을 위하여 고화질 CCTV 설치를 늘리고자 하는 수요가 많이 있습니다.

사생활 침해 VS 권리 보호 및 증거수집

과거 CCTV는 주로 고가의 제품을 취급하는 소매점이 주 고객이었다면, 현재는 업종에 관계없이 대부분의 소매점에서 설치하고 있습니다. 특히, 유흥업소의 경우 술취한 손님과의 다툼의 시시비비를 가리기 위하여 설치하는 경우도 많고, 주인이 직접 운영하지 않는 경우 직원 관리를 위해 설치하는 경우도 많이 있습니다.

대부분 CCTV를 설치한 업소의 경우 만족도가 상당히 높은 편이긴 한데 과연 사생활 침해 부분에 있어서 어떠한 대책이 있는 것일까요?

개인정보보호법 제25조에 따르면 CCTV 설치·운영시에는 범죄 및 화재예방, 시설안전 등의 목적으로만 설치해야 하며 사생활 침해 장소에는 설치할 수 없도록 되어있습니다. 물론, CCTV를 설치 안내표지판의 설치는 필수이고 녹음기능은 절대 사용할수 없도록 되어 있습니다. 즉, 사생활 보호의 권리를 최대한으로 하고 범죄예방 및 안전등의 목적으로만 사용할 수 있다는 점이죠.

그렇기 때문에 CCTV로 사생활 침해하는 것은 불법이며 반드시 전문가의 조언을 받아 설치하시는 것이 현명한 방법일 것입니다.

만약 이글을 읽으신 분들중에서 CCTV 관련 전문가 상담을 받고 싶으신 분이 계시다면 아래 서비스 도입상담 이미지를 클릭하셔서 상담신청해주시면 씨씨티비 전문 상담사 분께서 상담해 주십니다.

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아파트론, 무설정 무담보의 비밀은?

비즈니스 | 2013. 3. 19. 19:00 | Posted by 루이더뉴요커

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신용대출의 꽃, 아파트론

신용대출이라 하면 머니머니해도 직장인 신용대출이 원조라고 할 것입니다. 말그대로 개인의 신용만으로 대출을 해주는 것인데, 그 한계가 개인의 신용을 평가하는 기준이 애매모호 하다는 것입니다.

따라서 대부분의 금융사는 개인의 신용을 평가하는 기준을 직장정보, 즉, 개인의 수입과 관련된 것 급여등을 기준으로 삼게 되었고 이에 따라 직장의 규모와 개인의 급여등을 기준으로 직장인 신용대출이라는 상품을 개발하여 판매해 온 것이지요.

문제는 이러한 직장인 신용대출외에 신용대출 상품이라는 것이 많지 않기에 금융사들은 신용대출 상품에 대한 다양한 고민을 하게되고 새로운 상품에 대한 연구를 많이 하게 됩니다. 현재 금융사들은 너도나도 할 것 없이 자체 CSS(Credit Scoring System; 신용점수시스템)을 개발하여 운영하고 있으며 그 결과 나름대로의 고객들의 신용을 판단하는 기준을 가지고 신용대출 상품을 운용하고 있습니다.

그중에서 참 흥미로운 것이 아파트론이라 할 수 있을것입니다.

담보대출 - 아니죠, 신용대출 - 맞습니다.

아파트론이란 말 그대로 아파트와 관련된 대출을 말합니다. 단, 여기서 우리가 쉽게 생각할 수 있는 아파트 담보대출이 아니라 아파트와 관련된 신용대출이라는 것이 포인트 입니다.

아파트를 소유하고 있거나, 혹은 아파트에 전세를 살고 있으면 바로 아파트론 신용대출 상품을 이용할 수 있는 대상이 되는 것이지요.

아파트론의 한도 관련 포인트

아파트론에 관심이 있으시다면 내가 얼마의 금액을 얼마의 이자율로 받을 수 있는지가 가장 궁금한 점일텐데요.

대부분의 신용대출이 그러하듯이 아파트론도 마찬가지로 개인의 채무상환능력을 기준으로 한도와 금리를 책정하게 되는 것입니다. 다만, 그 상환능력에 대한 측정 기준이 어떻게 되느냐 하는 것이 아파트론의 핵심 포인트가 아닐까요?

상당수의 아파트 소유자분들은 은행으로 부터 아파트 담보대출을 받아 아파트를 구매, 소유하게 됩니다. 이때 DTI(Dept to Income; 소득대비 부채비율, 부채 상환능력 기준값)의 규제를 받아 대출금액을 설정하게 됩니다. 물론 이것은 담보대출이기 때문에 여기서 중요한 기준점은 아파트의 시세라 할 수 있죠.

아파트 신용대출, 아파트론의 경우도 이와 비슷합니다. 개인의 부채 상환능력을 평가하는 기준이 바로 개인이 소유한 아파트의 시세에서 담보설정금액을 제외한 금액 만큼으로 평가를 하는 것이지요. 여기에 더불어 좋은 직장을 가지고 있다거나 높은 소득을 증명할 수 있다면 한도는 그만큼 더 늘어나고 이자율은 더욱 더 좋게 받을 수 있는 것입니다.

과연 아파트론이 나에게 맞는지 안맞는지 아무쪼록 꼼꼼하게 잘 따져 보시고 선택하시기 바랍니다.

전문 상담사를 통한 대출 상담신청

전문상담사와 상담하면 가조회(신용도와 상관없음)를 통해 본인의 대출이 가능여부 및 대출한도와 이자율에 대한 정확한 정보를 즉시 얻으실 수 있습니다.

상담신청하기에 기본 정보를 입력하고 신청하기 버튼을 클릭하면 모아저축은행 전문상담사가 자세하고 친절하게 상담해 드릴것입니다.

가조회는 본인의 신용점수와 전혀 무관하므로 전문가를 통해 먼저 상담을 받아보는 것이 직접 대출신청하여 승인거절되는 것 보다 유리합니다.

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미국에서 사업하기 - 회사의 법률적 형태 2 (법인, 유한책임회사)

비즈니스 | 2010. 5. 4. 09:30 | Posted by 루이더뉴요커

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비즈니스를 시작하기에 앞서 결정해야할 것이 회사의 구조 입니다. 개인 사업자로 등록할 것인지 파트너와 함께 운영할 것인지 또는 새로운 법인을 만들어야 할 것인지에 대하여 우선적으로 생각하고 자신에게 가장 잘 맞는 회사의 형태를 결정하는 것은 회사를 운영함에 있어 맞닥뜨리게될 위험(Risk), 자본요소, 관리방법등을 구체적으로 결정할 수 있는 기본적인 요소 입니다.

많은 회사들이 작은 규모로 시작하여 큰 규모의 회사로 성장하기 까지 많은 시간이 소요되는 경우도 있지만 남들보다 조금 자금적인 여유가 있고 또 회사의 위험적인 요소를 별도로 분리하여 관리하고 싶으신 분들은 법인, 또는 유한책임 회사를 설립하여 운영하는 것도 하나의 방법입니다.

관련글: 미국에서 사업하기 - 회사의 법률적 형태 1 (개인사업자, 파트너쉽)

Corporation - 법인

Corporation (법인) 은 말 그대로 법률적인 인간을 의미 합니다. 즉, 법인 자체가 하나의 독립적인 인격체로서 존재하게 되며 납세의 의무나 기타 법률적인 책임을 법인 차제가 감당하게 됨으로써 주식을 소유한 주주 또는 운영자는 개인적인 책임을 지지 않아도 됩니다. 다음은 법인으로 회사를 설립할 경우의 장점과 단점입니다.

장점:

법인의 가장 큰 장점은 무엇보다도 유한 책임 입니다. 바꿔 말하면 사업을 운영함에 있어 법인이 가지고 있는 채무를 개인이 책임질 의무가 없습니다.
자본유치가 용이합니다. 가장 쉬운 예로는 주식을 판매하여 자본을 늘릴수 있으며 개인사업자, 파트너쉽 사업자에 비하여 대출도 용이합니다.
전문적인 운영이 가능합니다. 상대적으로 큰 규모로 각 분야에 맞는 전문적인 운영인력을 고용할 수 있습니다.
하나의 독립적인 인격체로 존재하게 되므로 운영자의 상황에 관계없이 영속적으로 운영됩니다. 또한 주식의 거래를 통해 소유이전이 용이합니다.

단점:

회사의 설립이 다소 복잡하고 비용이 많이 들어갑니다.
정부의 규제가 상대적으로 많으며, 각 관계기관에서 기본적으로 요구하는 서류들이 많아 변호사, 회계사등의 도움을 많이 필요로 합니다.
회사의 규모에 의해 많은 직원이 일하므로 부서간 직원간에 충돌이 일어나는 경우가 많습니다.
법인의 경우 법인의 이익에 따른 세금을 내고 또 개인이 얻게되는 이익에 대하여 개인이 세금을 내야 하므로 이중 과세가 됩니다. 따라서 소규모로 운영하는 업체의 경우 세금의 부담이 많습니다.
Open Corporation (상장회사)의 경우 정부와 주주에게 회사 운영에 관한 자세한 내용을 보고해야 하므로 기밀 유지가 어렵습니다.

Limited Liability Company - 유한 책임 회사

Limited Liability Company (유한책임회사, LLC)는 새로운 비즈니스의 형태이며 현재 미국 50개주에서 허가된 회사의 형태 입니다. 주별로 관련법이 다르므로 별도로 확인해야 합니다. 유한책임회사는 법인과 파트너쉽의 장점을 합해서 만든 새로운 형태의 회사 설립 방법이라 할 수 있습니다. 법인처럼 유한책임을 지게됨과 동시에 파트너쉽처럼 유동적인 운영이 가능합니다. LLC의 소유주는 멤버라고 불리우며 대부분의 주에서는 멤버에 대한 제약을 두지 않습니다. 따라서 개인, 법인 또는 다른 LLC등이 참여할 수 있습니다. 다만, 은행, 보험회사등 몇몇 업종은 설립이 제한됩니다.

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뉴욕 부동산 투자의 필수조건 - 부동산 정보 확인하기 (OASIS MAP)

비즈니스 | 2010. 5. 4. 04:07 | Posted by 루이더뉴요커

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부동산 투자

New York City Department of City Planning
http://www.nyc.gov/html/dcp/

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미국에서 사업하기 - 회사의 법률적 형태 1 (개인사업자, 파트너쉽)

비즈니스 | 2010. 5. 3. 08:37 | Posted by 루이더뉴요커

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이번 글은 미국에서 사업할 때 필요한 회사 설립의 형태에 대하여 말씀드리고자 합니다. 미국에서 회사를 설립하고자 할때에는 자신에 맞는 법률적인 형태를 고려하여 준비하여야 합니다. 미국에서는 기본적으로 4가지 형태를 법률적으로 구분하여 정하고 있습니다. 과연 내가 어디에 속하는지, 또한 어떠한 형태가 나에게 바람직한 형태인지 확인하고 준비하는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있습니다.

Corporate Law - 회사설립법 (법인법)

사업을 시작할때 그 규모에따라 크게 시작할수도 작게 시작할수도 있습니다. 그러나 그 규모에 상관없이 모든 회사는 일정한 규정에 따라 설립되어야 합니다. 혼자 운영을 할 것인지 아니면 파트너와 함께 운영을 할 것인지 어느정도의 규모로 운영을 할것인지 책임관계는 어떻게 할 것인지 본인 스스로 결정하여야 합니다. 세금관련 문제, 운영에 관한 법률적인 문제는 변호사, 회계사등의 도움을 받을 수 있지만 본인이 시작하고자 하는 비즈니스의 구조를 결정하는 문제는 본인 스스로 결정해야만 하는 문제입니다. 다음은 법으로 규정되어 있는 4가지 기본 구조 입니다.

Sole Proprietorships - 개인사업자
Partnerships - 파트너쉽
Corporations - 법인
Limited Liability Company(LLC) - 유한 책임 회사

이번 글은 네가지 회사의 형태중 개인과 관련되고, 또 쉽게 시작할 수 있는 형태인 개인사업자와 파트너쉽에 대하여 설명드리도록 하겠습니다.

Sole Proprietorships - 개인 사업자

대다수의 스몰 비즈니스 가 이 경우에 해당 한다고 할 수 있습니다. 말 그대로 1인 오너가 회사를 운영하는 것을 말하지요. 물론 직원을 고용하거나 하는 것에는 전혀 문제가 없습니다. 단지 주인이 한명이라는 것을 의미하지요. 개인 사업자로 등록하는 것에 대한 장점과 단점을 알아보도록 하겠습니다.

장점:

혼자서 전체를 운영할수 있으며 이에대한 이익도 혼자서 취할 수 있다.
상황에 따른 의사결정이 빠르다.
다른 사업형태의 사업자에 비하여 세금부담이 적다.
회사설립이 용이하며 비용이 적게 든다.

단점:

혼자서 비즈니스 전체를 책임져야 한며, 대출, 투자등을 유치하는데 한계가 있다.
법률적인 문제, 또는 채무관계가 발생할 경우 개인에게 그 책임이 있다.
운영자 개인의 신상문제가 발생할 경우 비즈니스 전반에 위험이 미치게될 가능성이 크다.
회사가 성장할때 능력이 좋은 직원을 구하기 어렵다.

Partnerships - 파트너쉽

파트너쉽은 두명, 또는 그 이상의 사람이 모여서 하나의 비즈니스를 같이 운영하는 것을 말합니다. 그러나 법률적인 책임은 개인사업자와 같으며 운영에 관련된 모든 사람이 공동으로 책임을 지는 형태 입니다. 여기서 파트너는 개인사업자가 될 수도 있으며 법인(Corporation)이 될수도 있습니다. 아마도 한국분들은 선호하지 않는 사업 형태인 듯 합니다. 가까운 사람과는 사업을 같이 하면 안된다라고 생각하시는 분들을 주변에서 많이 봤죠. 하지만 별도의 계약을 통해 관계를 좀더 명확하게 한다면 큰 문제는 없다고 봅니다. 파트너쉽의 장점과 단점에 대하여 한번 살펴보도록 하겠습니다.

장점:

파트너쉽또한 개인사업자와 마찬가지로 회사 설립이 쉽고 비용이 저렴합니다.
파트너간 각각의 장점을 살려 좀더 효율적으로 회사를 운영할 수 있으며 따라서 시간관리가 용이합니다.
대출, 또는 투자유치가 개인사업자에 비하여 용이합니다.
직원 고용시 파트너쉽을 통한 인센티브가 주어진다면 (즉, 파트너로써 고용을 하는것이죠.) 유능한 직원을 섭외하는 것 또한 어렵지 않습니다.
법인에 비하여 세금 부담이 적습니다.

단점:

파트너쉽의 가장 큰 단점은 개인사업자와 마찬가지로 모든 채무를 파트너간 공동으로 책임져야 합니다.
파트너간의 부조화로 의사결정에 많은 시간이 소요될 수 있으며 명확하지 않은 파트너간의 운영계약으로 인하여 위험에 직면하게될 수 있습니다.
개인 사업자가 회사의 이익을 혼자 갖게되는 반면 파트너쉽은 파트너간에 반드시 이익을 분배하여야 합니다.

이상으로 개인사업자와 파트너쉽에 대하여 알아보았습니다. 비교적 단순한 내용이지만 비즈니스를 시작하기에 앞서 반드시 결정해야할 사항입니다. 법인과 유한책임회사에 대하여는 다음 포스팅을 통해 연재하도록 하겠습니다.

미국에서 사업하기 - 회사의 법률적 형태 2 (법인, 유한책임회사)

관련글 보기
미국에서 사업하기 - U.S. Small Business Administration
미국에서 사업하기 - 사업계획서 작성하기
미국에서 사업하기 - 사업계획서 양식 1 (Business Plan Template)
미국에서 사업하기 - 사업계획서 양식 2 (Business Plan Template)
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서머타임제도의 불편한 진실

비즈니스 | 2010. 3. 15. 17:12 | Posted by 루이더뉴요커

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서머타임(Daylight saving time:일광 시간 절약)이 오늘 부터 시작 되었습니다. 뉴욕에 거주하는 저는 매번 서머타임이 시작될때나 끝날때 줄어들었다 늘어나는 이 한시간 때문에 여간 불편한게 아니라는 생각을 해왔습니다. 오늘도 역시 서머타임이 시작되는 것도 모르고 시계를 맞추어 놓지 않아서 손님과의 약속에 한시간이나 늦는 불행한 일이 발생했네요. 다행이 미리 전화를 해서 별다른 문제는 발생하지 않았지만 오늘 줄어든 한 시간때문에 무척이나 바쁜 하루를 보내고야 말았습니다.

도대체 왜 이렇게 불편한 제도를 굳이 계속 시행하는건지 모르겠습니다. 우연히 운전중 서머타임에 대한 내용을 듣게 되었는데 이것이 참 아이러니하게도 골프 티타임(시작시간)을 한시간 더 늘려서 골프를 더 치기 위해서 만들어졌다고 합니다. 여름에는 해가 일찍 뜨고 일찍 지게되니 시간을 한시간 더 당겨서 한시간 더 골프를 치겠다고 이 제도를 도입했다고 합니다.

William Willett 출처: Wikipedia 저작권 만료 이미지.

물론 단지 골프때문만은 아니라고 합니다. 미국 100달러 지폐에 얼굴을 보이고 있는 벤자민 프랭클린은 일찍일어나서 일찍 활동하는 것이 건강에도 좋고 지혜로워 지고, 또 저녁에 초를 아낄 수 있다고 생각했다고 합니다. 그러나 시간을 조절하는일은 하지 않았고 실제로 골프광이자 건축업자였던 윌리암 윌렛에 의해서 이 아이디어가 발행되고 안건으로 상정되었다고 합니다. 그 뒤로 세계 1차 대전중에 사용되었고 미국에서는 1918년부터 도입되고 그 뒤로 수정, 발전해서 지금의 단계에 이르게 되었다고 합니다.

자료 출처: 위키피디아 http://en.wikipedia.org/wiki/Daylight_saving_time

위키피디아에 게제된 내용을 보면 에너지 사용, 경제적 효과, 공공안전, 건강 등 다양한 종류의 분석 내용들이 나오네요. 시간 관계상 다 읽어보지는 않았는데요. 제가 라디오에서 들은 내용에 따르면 경제적인 효과는 1%가 채 안된다고 합니다. 그러니 1시간 줄였다 늘였다 하는 것이 오히려 사회적인 혼란만 가중시킨다는 의견이 있다고 합니다.

아이러니 한 것은 리테일(소매업) 비즈니스가 서머타임의 수혜자중 하나라고 합니다. 서머타임을 실시하면 이러한 소매업의 매출이 증가한다고 합니다. 특히 7 Eleven 등의 편의점들의 매출이 상당히 증가한다고 합니다. 물론 앞서 말씀드린 것 처럼 골프장등 스포츠 시설의 매출도 증가하구요.

반면, 서머타임을 도입해서 사용하는 유럽은 어떤지 모르겠지만 미국의 경우 농업 종사자들은 서머타임을 반대하는데요, 그 이유가 자연의 섭리에 따라 일을해야 하는 농업의 경우 서머타임을 도입해 한시간 일찍 당겨놓는 것이 오히려 비용 증가를 가져온다는 것 입니다. 미국의 경우 정해진 시간 이외에 일을하게 되면 기준 임금 이상의 임금을 지불해야 하는데 서머타임으로 지불해야하는 임금이 늘어난다는 것입니다.

말도 많고 탈도 많은 서머타임제도를 한국에서도 다시 시행하려고 준비중인것 같습니다. 경제적 효과가 어쩌구 저쩌구 좋은 쪽으로 분명 홍보해서 시행하려고 한텐데 최대 수혜자들은 과연 누가될까요? 엄청난 네트워크를 구축하고 있는 편의점이나 대형 마트등 거대 유통업체들이 아닐까요? 서머타임제도가 부활하면 웃게될 사람들은 과연 누가 될까요?

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미국에서 사업하기 - 사업계획서 양식 2 (Business Plan Template)

비즈니스 | 2010. 1. 26. 14:01 | Posted by 루이더뉴요커

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사업계획서 양식 1편에 이어 2편입니다. 이 글을 처음으로 보시는 분은 반드시 아래 링크를 참조하시어 사업계획서 양식 1편을 먼저 보셔야 합니다.

관련링크:

미국에서 사업하기 - 사업계획서 양식 1
(Business Plan Template)
미국에서 사업하기 - 사업계획서 작성하기
미국에서 사업하기 - U.S. Small Business Administration

전편 Business Descrittion & Vision에 이어 Definition of the Market 부터 시작합니다. 사업계획서 양식은 1편에서 다운로드 받으실 수 있습니다. 전편보기: 미국에서 사업하기 - 사업계획서 양식 1

Definition of the Market - 진출하고자 하는 시장 환경에 대한 정의

This Section Should:
이번 섹션은:

* Decribe your business industry and outlook
- 당신의 비즈니스 관련 산업에 대한 설명과 전망
* Define the critical needs of your perceived or existing market
- 당신이 생각는 혹은 현재 시장에서 존재하는 중요한 요구들
* Identify your target market
- 당신이 타겟으로 하는 시장에 대한 정의
* Provide a general profile of your targeted clients
- 당신이 타겟으로 생각하는 고객들의 일반적인 특성들
* Describe what share of the market you currently have and/or anticipate
- 당신이 현재 가지고 있는 혹은 예상하는 시장 점유율에 대한 설명

After reviewing this section
the reader should know:
이번 섹션을 검토한 독자는 다음과 같은 사항을 알 수 있습니다:

* Basic information about the industry you operate in and the customer needs you are fulfilling
- 당신이 진출하는 산업의 기본 정보 및 당신이 충족시켜주고자 하는 고객의 니즈
* The scope and share of your business market, as well as who your target customers are
- 당신의 비즈니스 시장에 대한 범위 및 시장 점유율 그리고 어떤 타겟을 설정하였는지

Description of Products and Services - 판매하게될 상품, 그리고 서비스에 대한 설명

This Section Should:
이번 섹션은:

* Specifically describe all of your products and services
- 당신의 상품 그리고 서비스에대한 구체적인 설명
* Expalin how your products and services are competitive
- 당신의 상품 그리고 서비스가 왜 경쟁력이 있는가에 대한 설명
* If applicable, reference a picture or brochure of your products, which would be included in the plan's appendix
- 만약 가능하다면, 상품에 대한 참고 사진 또는 브로셔를 첨부(마지막 별첨자료 포함)

After reviewing this section
the reader should know:
이번 섹션을 검토한 독자는 다음과 같은 사항을 알 수 있습니다:

* Why you are in business
- 당신이 왜 이러한 비즈니스를 하려고 하는지
* What your products and services are and how much they sell for
- 당신의 상품과 서비스가 무엇인지 그리고 얼마에 거래되는지
* How and why your products & services are competitive
- 어떻게 그리고 왜 당신의 상품과 서비스가 경쟁력이 있는지

Organization & Management - 조직과 관리

This Section Should:
이번 섹션은:

* Provide a description of how your comapny is organized as well as
an organization chart, if available
- 회사의 조직이 어떻게 구성되어 있는지에 대하여 설명, 가능하면 조직도 첨부
* Describe the legal structure of your business
(proprietorship, partnership, corporation, etc.)
- 회사의 법률적 구조가 어떻게 되어있는지 (자영업, 동업형태, 법인회사)
* Identify necessary or special licenses and/or permits your business
operates with
- 필요한 자격증 혹은 허가증이 있다면 설명할것
* Provide a brief bio description of key managers within the company
- 회사내 핵심 매니저(운영자)의 약력에 대한 간략한 설명

After reviewing this section
the reader should know:
이번 섹션을 검토한 독자는 다음과 같은 사항을 알 수 있습니다:

* The legal form of ownership for your business
- 비즈니스에 대한 법률적인 소유형태
* Who the leaders are in your business as well as their roles
- 누가 조직을 이끌어 나갈것인지 그리고 그들의 역할에 대하여
* The general flow of operations within the firm
- 조직내의 운영에 관한 전반적인 흐름도

Marketing and Sales Strategy - 마케팅 및 판매 전략

This Section Should:
이번 섹션은:

* Identify and describe your market - who your customers are and
what the demand is for your products & services
- 시장성에 대한 정의 및 설명 - 당신의 상품과 서비스를 고객은 누구인지, 시장의 요구는 무엇인지
* Describe your channels of distrubution
- 어떤 유통경로를 통해서 판매할 것인지 (직판, 도매, 소매 등등...)
* Explain your sales strategy, specific to pricing, promotion, products
and place (4Ps)
- 당신의 판매전략에 대하여 설명하고 가격정책, 프로모션, 상품 차별화전략 및 어디에서 팔 것인지에 대하여

After reviewing this section
the reader should know:
이번 섹션을 검토한 독자는 다음과 같은 사항을 알 수 있습니다:

* Who your market is and how you will reach it
- 누가, 어떤 시장을 공략할 것인지, 어떤 경로를 통해서 판매할 것인지
* How your company will apply pricing, promotion, product diversification
and channel distribution to sell your products and services competitively
- 당신의 회사가 어떤 가격정책, 제품 프로모션, 상품의 다양화, 유통경로를 통해서 상품과 서비스를 경쟁력있게 판매할 것인지

Financial Management - 재무 관리

This Section Should include:
이번 섹션은 다음을 포함하여야:

New Business - 새롭게 시작하는 경우
* Estimate of start-up costs
- 사업을 시작할 때 예상 소요비용
* Projected balance sheet (1 year forward)
- 예상 대차대조표 1년 후
* Projected income statement (1 year forward)
- 예상 수익분석표 1년 후
* Projected cash flow statement (12 months forward)
- 예상 현금흐름표 12개월
Existing Business - 현재 비즈니스를 운영하고 있는 경우
* Balance sheets (last 3 years)
- 최근 3년의 대차대조표
* Income statements (last 3 years)
- 최근 3년의 수익분석표
* Cash flow statement (12 months)
- 최근 12개월의 현금 흐름표
If Applying for a Loan - 대출을 위해서 작성할 경우
* Current personal financial statement on each principal
- 각 사주의 현재의 개인 재정증명
* Federal tax return for prior year
- 전년도 세금 보고내역

After reviewing this section
the reader should know:
이번 섹션을 검토한 독자는 다음과 같은 사항을 알 수 있습니다:

* Have a good understanding regarding the financial capacity and/or
projections for your company
- 회사의 현재의 재정능력이나 향후의 재정 상태에 대하여 잘 이해할수 있음

클릭하시면 관련 자료를 다운로드 받으실 수 있습니다.

Balance Sheet (대차대조표)	sba_010150.xls
Income Statement (수익현황)	form_finasst_incomestmt.xls
Cash Flow (현금 흐름표)	form_finasst_cshflstmt.xls

Appendices - 별첨 (첨부자료)

This Section Should include
as attachements:
이번 섹션은 다음을 첨부자료로 포함해야:

* Company brochures
- 회사 브로슈어
* Resumes of key employees
- 핵심 고용인의 이력서
* List of business equipment
- 사업장비 리스트
* Copies of press articles and advertisements (if available)
- 보도자료나 광고 사본 (만약 가능하다면)
* Pictures of your business location and products (optional)
- 사업장, 위치등 그리고 상품에 대한 상품에 대한 사진 (선택사항)
* Information supporting the growth of your industry and/or products (optional)
- 산업 또는 상품의 성장을 증명할 수 있는 정보 (선택사항)
* key business agreements, such as lease, contracts, etc. (optional)
- 핵심 비즈니스 동의서, 예를들면 임대차 계약서, 기타 계약서등 (선택사항)

이상 전편에 이은 SBA 사업계획서 양식을 통한 사업계획서 작성요령입니다. 혹시 궁금하신 점이나 기타 도움이 필요하신 분들은 댓글 남겨주시면 답변해드리도록 하겠습니다. 혹시 이메일을 남겨주실 경우 스팸을 방지하기 위하여 비밀댓글을 사용해 주시면 됩니다.

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안전한 렌트를 위한 뉴욕 부동산 등기부등본 열람하기

비즈니스 | 2010. 1. 17. 07:12 | Posted by 루이더뉴요커

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얼마전 모 시사프로그램에서 사기를 치고 도망간 사람을 찾는 프로그램을 방송하였네요. 그 사기친분이 쓴 수법중에 하나가 아파트를 임대한 후 파는 방법이었는데요. 아주 간단하게 등기부 등본만 열람하면 되었을텐데 하는 아쉬움이 남지만 사기를 당하려면 정말 눈뜨고도 당한다는 말이 있듯이 스스로 조심하지 않으면 안되는 세상이 된 것 같습니다.

뉴욕에서도 가끔 부동산 사기가 발생 하는데요. 물론 이곳의 부동산 거래는 대부분 변호사를 선임하여 이루어 지기 때문에 비교적 안전하다고 할수 있지만 렌트(월세)계약 등은 그 금액 규모가 상당히 작기 때문에 보통 부동산의 도움을 받거나 직접 계약하는 경우가 대부분입니다. 그렇기에 간혹 실제 집주인이 아닌 사람이 집주인인척 하고 계약을 하고는 계약금만 가지고 도망가는 사례가 발생하고 있는데요, 그래서 오늘은 뉴욕시 부동산 등기부 등본을 열람하는 방법에 대하여 알려드리고자 합니다.

뉴욕에서 부동산 등기부등본 열람은 단순히 집 주인을 알아내는 것 이외에도 부동산에 대한 거래 정보 및 은행대출 정보등 많은 부분들을 열람할 수 있도록 허락하고 있습니다.

1. 부동산 정보 사이트 접속하기 (ACRIS: Automated City Register Information System)

http://www.nyc.gov/html/dof/html/jump/acris.shtml

실제로 뉴욕시에서는 시에 등록되는 모든 정보를 열람할 수 있도록 되어있으며 부동산 정보도 동일 사이트에서 조회합니다. 위 링크를 클릭하시면 아래와 같은 화면을 만나실 수 있습니다.

뉴욕시에 등록되어있는 정보들을 열람할 수 있는 시스템이 ACRIS 입니다. 그림하단의 BEGIN USING ACRIS (ACRIS 시작하기)를 클릭하시면 됩니다.

2. 주소로 찾기

만약 BBL 을 알고 있다면 (1) Search Property Records, BBL을 모르고 주소만 알고 계시다면 (2) Find Addresses and Parcels 를 클릭하세요.

뉴욕의 부동산의 주소체계는 BBL로 관리됩니다. BBL은 Brough/Block/Lot 의 줄임말로 한국말로 따지만 구/통/반 정도로 해석하면 될 듯 합니다. 아래 그림에서 보시면 도로로 둘러싸인 전체 구역을 블락(Block)이라 하구요. 각각의 번지수를 랏(Lot)이라고 부릅니다. 만약 아파트나 다세대라면 우편물 배송을 위해 층수 혹은 아파트 호수를 사용하게 됩니다.

만약 주소로 찾기를 선택하셨다면 아래와 같은 화면을 만나실 겁니다. 아래 표시된 주소 입력창에 주소를 입력하시고 하단에 위치한 Find BBL 버튼을 클릭하시면 결과 출력화면에 Block/Lot 결과가 출력되고 Document Search by BBL(BBL로 서류찾기) 버튼이 활성화 됩니다. 제가 입력한 주소는 여러분이 잘 알고 계시는 뉴욕에서 가장 높은 빌딩인 엠파이어 스테이트 빌딩의 주소 입니다.

3. Boruch, Block and Lot (BBL) 으로 찾기.

만약 Borough, Block, Lot 넘버를 알고 계시다면 다음 화면에서 Parcel Identifier 를 클릭하시면 됩니다. 또한 Party Name 을 클릭하시면 이름으로도 검색하실 수 있습니다.

Parcel Identifier 을 클릭하셨다면 아래 화면을 만나시게 됩니다. 만약 주소로 검색하셔서 Document Search by BBL로 오시면 아래처럼 주소가 바로 입력되어 넘어옵니다. 여기서 우리가 보고자 하는 서류는 DEEDS (증서, 집문서) AND OTHER CONVEYANCES (거래 서류들) 이므로 Select Document Class 에서 선택하신 후 Search 버튼을 클릭합니다.

4. 결과보기

자, 이제 우리가 원하던 결과가 나온 듯 합니다. 아래 보시면 그동안 엠파이어 빌딩이 거래되었던 자료들이 나왔습니다. 각 테이블 왼쪽에 IMG 버튼을 클릭하시면 실제 등록되어 있는 자료를 이미지 화일로 보실 수 있습니다. (참과: 이미지화일을 보기위해서 자바스크립트 설치를 요구함)

뉴욕주법에 따라 관련 부동산 거래 서류를 등록하는 것은 의무는 아닙니다. 그러나 등록하지 않았을 경우 생기는 분쟁에 대하여 소유주가 직접 사실확인을 증명해야 하므로 거의 모든 소유주가 등록하고 있습니다.

예전에 모 기자님께서 미국의 정보 시스템 조회를 통하여 한국 기업들의 불법 투기 내역을 밝혀냈다고 합니다. 이 글을 읽으시는 분들도 한번 도전해 보세요.

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미국에서 사업하기 - 사업계획서 양식 1 (Business Plan Template)

비즈니스 | 2010. 1. 11. 18:24 | Posted by 루이더뉴요커

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사업을 하기위해서는 잘 정돈되고 보다 세심하게 작성된 사업계획서가 무엇보다도 중요하다고 말할 수 있습니다. 미국에서는 스몰비즈니스(한국의 중소기업)의 활성화를 위해 다양한 방법을 통해서 많은 지원을 하고 있습니다. SBA (Small Business Admistration) 에서는 무료로 창업교육을 실시하고 있으며 만약 사업에 어려움을 겪는다거나 운영상에 문제가 발생하면 전문가 혹은 먼저 성공한 비즈니스 선배들로부터 컨설팅을 받을 수 있습니다. 또한 투자자를 직접 연결해주기도 하죠. 이러한 사례들은 미국이 중소기업을 얼마나 중요하게 생각하는지 보여주는 예라고 할 수 있습니다.

관련링크:

미국에서 사업하기 - 사업계획서 양식 2 (Business Plan Template)
미국에서 사업하기 - U.S. Small Business Administration
미국에서 사업하기 - 사업계획서 작성하기

The Importance of Small Businesses in Our Economy 중소기업이 미국 경제에 중요한 이유

1. Providing Technical Innovation - 기술적인 혁신을 가져온다.
2. Providing Employment - 고용을 제공한다.
3. Providing Competition - 경쟁을 유발한다. (경쟁이 제품의 질을 올리고 가격을 내린다.)
4. Filling Needs of Society and Other Businesses - 거대 기업들이 미치지 못하는 분야에 대한 서비스 및 제품을 생산, 또는 다른 기업을 위한 제품들을 제공. (동네수퍼, 하청업체등..)

William M. Pride, Robert J. Hughes, and Jack R. Kapoor. Business ,10th Edition USA: South WesternLongman, 2010. Print.

이러한 이유로, 미국에서 사업을 하고자 하시는 분께 SBA에서 제공한 사업계획서 기본 틀을 가지고 사업계획서를 작성하는 요령에 대하여 알려드리도록 하겠습니다.

사업계획서 양식 다운로드 받으세요. 다운 받으신 자료를 토대로 설명 드립니다.

bptemplate.pdf

 사업계획서를 작성하기 전에 알아야할 5가지 중요한 팁

1. The business plan should tell a compelling story about your business, explaining who, what, when, where, how and why.
- 사업계획서는 당신의 비즈니스에 대한 흥미있는 스토리에 대하여 말해야 하며 누가, 무엇을, 언제, 어디서, 어떻게 그리고 왜 하는지에 대하여 설명해야 합니다.

2. Your plan should be focused and clear. It’s not about the number of pages or style of the cover.
- 당신의 계획은 보다 분명하고 명확해야합니다. 이것은 계획서의 양이나 디자인에 대하여 말하는 것은 아닙니다.

3. The plan should define specific business objectives and goals with general parameters to guide the organization.
- 계획은 좀더 세밀한 사업의 목적과 비전에대하여 일반적인 방법으로 정의하여야 합니다.

4. Writing a business plan should force logic and discipline into a business.
- 비즈니스 플랜의 작성하는 것은 비즈니스에 논리와 질서(규율)을 제공할 것입니다.

5. A good business plan is a living document. It should be updated regularly.
-좋은 사업계획서는 삶의 지침서입니다. 그것은 지속적으로 업데이트 되어야 합니다.

Title Page - 제목 페이지

Your Compamy Name : 회사 이름
Business Plan: 사업계획서 이름
Date: 작성 날짜
Street Address: 상세주소
City, State & Zip Code: 주소 우편번호
Phone Number: 전화번호
E-Mail Address: 이메일
Web Address: 홈페이지

타이틀 페이지에는 회사의 기본적인 정보와 사업계획서의 타이틀을 적어주시면 됩니다.

Table of Contents - 구성 목차

Table of Contents…………………………………
Executive Summary………………………………
Business Description & Vision………………….
Definition of the Market………………………….
Description of Products and Services…………….
Organization & Management…………………….
Marketing and Sales Strategy…………………….
Financial Management……………………………
Appendices……………………………………….

각 내용에 대한 페이지를 기입하고 전체적인 목차를 정의하는 페이지 입니다. 각 내용에 대하여는 각 목차별로 소개하도록 하겠습니다.

Executive Summary - 전체 요약

This section should:
이번 섹션은:

* Be written last
- 사업계획서의 마지막 단계에 작성합니다.

* Provide an enthusiastic snapshot of your company, explaning who you are,
what you do and why
- 사업체에 대하여 보다 성실하게 묘사하여야 하며, 당신이 누구인지, 그리고
무엇을 왜 하려고 하는지에 대하여 설명합니다.

* Be less than 2 pages
- 2페이지 이내로 작성합니다.

After reviewing this section the reader should:
이번 섹션을 읽은 독자는:

* Want to learn more about your business
- 당신의 비즈니스에 대하여 더 배우고 싶어해야 합니다.

* Have a basic understanding about your company
- 당신의 회사에 대하여 기본적으로 이해할 수 있어야 합니다.

Business Description & Vision - 사업에 대한 상세 설명과 비젼

This section should
include:
이번 섹션은 다음과 같은 것을 포함해야 합니다.:

* Mission statement (business purpose)
- 사업의 목적, 성취하고자 하는 것

* Company Vision (statement about company growth)
- 회사의 비전, 회사의 성장에 관련한 기본 자료

* Business goals and objectives
- 사업의 장기 목적 및 단기 과제들

* Brief history of the business
- 사업에 대한 간략한 배경 (히스토리)

* List of key company principals
- 가장 중요한 회사의 핵심 키 포인트에 대한 리스트

After reviewing this section the reader should know:
이번 섹션을 읽은 독자는 다음과 같은 것을 알아야 합니다:

* Who the business is and what it stands for
- 어떤 비즈니스인지, 그리고 무엇을 위해 하려고 하는지.

* Your perception of the company's growth & potential
- 당신이 회사의 성장과 잠재력에 대하여 어떻게 생각하는지.

* Specific goals and objectives of the business
- 사업에 대한 구체적인 목적과 방법들

* Background information about the company
- 회사에 대한 배경지식

다음 글 보기
사업계획서 양식 2 (Business Plan Template)

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미국에서 사업하기 - 사업계획서 작성하기

비즈니스 | 2010. 1. 3. 16:35 | Posted by 루이더뉴요커

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미국의 경우 스몰비즈니스 (한국에서 흔히 말하는 자영업, 벤처기업등 소규모 기업을 말함) 가 전체 비즈니스의 90% 이상을 차지한다고 합니다. 한국의 경우는 어떤지 잘 모르겠지만 비율만으로 볼 때 아마도 미국이 비즈니스 하기 좋은 나라인건 맞는 듯 합니다. 그러나 미국의 경우에도 2/3 정도의 스몰 비즈니스가 사업 개시후 6년 이내에 문을 닫는다고 합니다. 참 성공하기 어렵죠.

그렇다면, 왜 이렇게 성공이 힘들까요? 아니 바꾸어 말하면 왜 많은 사람들이 실패를 하는 것일까요? 아마도 가장 중요한 것은 돈이겠죠. 조금만 더 버티면 성공할것 같은데, 조금만 더 투자하면 될듯한데, 아마도 많은 분들이 직접, 간접적으로 경험 하셨을 겁니다. 그렇다고 돈만 있으면 다 성공하게 될까요? 그 다음으로 실패요인이 체계적이지 못한 전략과 운영방식이라고 합니다. 규모가 작다보니 오너가 많은 부분을 즉흥적으로 결정하게 되는 경우가 많이 발생합니다. 체계적으로 준비하지 않아 막상 급한 결정을 내려야 할 때 오류를 범하는 경우가 많다고 합니다. 그리고 마지막으로 경험 부족과 자만심을 실패의 요인으로 꼽을 수 있습니다. 많은 분들이 이렇게 말하죠. 나는 성공할 준비가 되어 있어, 나는 실패하지 않을 꺼야. 다 성공하면 얼마나 좋겠습니다만 지나친 자만심이 실패를 불러온다고 합니다.

오늘 제가 말씀드릴 내용은 제목에서 보셨듯이 사업계획서 작성에 관한 겁니다. 잘 짜여진 사업계획서가 성공을 보장한다는 말은 굳이 다시 강조하지 않겠습니다. 또한 미국에서 사업을 진행할 때 잘 짜여진 사업계획서로 펀드를 유치할 수 있는 가능성도 높아진다고 말씀드릴 수 있습니다. 미국에서는 신용만 잘 쌓고 사업계획서만 잘 만들어도 은행으로 부터 대출을 받을 수 있는 가능성이 한국보다 휠씬 높습니다. 펀드, 돈에 관한 이야기는 추후에 다루기로 하고 오늘은 사업계획서에 들어가는 기본적인 요소들을 검토해 보도록 하겠습니다.

Elements of a Business Plan - 사업계획서의 기본 요소

1. Cover sheet - 표지: 첫인상이 좋으면 당연히 좋은 이미지를 심어줄 수 있겠죠
2. Statement of purpose - 사업 목적: 중요합니다.
3. Table of contents - 목차

                I. The Business - 사업에 대한 정의
               A. Description of business - 비즈니스에 대한 설명
               B. Marketing - 홍보 방법, 시장 진입 전략 등
               C. Competition - 경쟁 우위 전략
               D. Operating procedures - 관리 절차
               E. Personnel - 인원계획
               F. Business insurance - 보험계획

               II. Financial Data - 재정 데이터
               A. Loan applications -
               B. Capital equipment and supply list - 자본, 장비 및 공급 계획
               C. Balance sheet - 대차대조표
               D. Breakeven analysis - 손익분기점 분석
               E. Pro-forma income projections (profit & loss statements) - 예상 수익, 손익 계획
               F. Three-year summary - 수익 관련 3년 요약
               G. Detail by month, first year - 수익관련 첫번째해의 상세 계획
               H. Detail by quarters, second and third years - 두번째, 세번째 해의 분기별 계획
                I. Assumptions upon which projections were based - 추정 근거 자료
               J. Pro-forma cash flow - 예상 현금 흐름

               III. Supporting Documents - 근거 서류들
               A. Tax returns of principals for last three years Personal financial
                   statement (all banks have these forms) - 최근 3년간의 세금 보고, 은행 거래 증명
                   (모든 은행에서 구비하고 있음.)
               B. For franchised businesses, a copy of franchise contract and all
                   supporting documents provided by the franchisor - 프랜차이즈의 경우 프렌차이즈
                   계약서와 제공받은 관련 서류들
               C. Copy of proposed lease or purchase agreement for building space - 임대계약서 또는
                   구매 계약서
               D. Copy of licenses and other legal documents - 사업운영에 필요한 허가증, 법률 서류들
               E. Copy of resumes of all principals - 대표자 또는 모든 운영주체자들의 이력서
               F. Copies of letters of intent from suppliers, etc. - 제품 공급자의 의향서

위의 요소들은 기본적으로 SBA (Small Business Administration: 소기업 경영 지원 협회)에서 추천하는 기본 요소들 입니다. 물론 위의 모든 내용들이 다 첨부되어야 하는 것은 아닙니다. 필요에 따라서 생략될 수도 있고 초기에 기획하기 어려운 항목들도 있습니다. 다음번에는 SBA 에서 제공하는 템플릿을 통하여 사업계획을 작성하는 요령에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

혹시 영어가 가능하시다면 아래 링크를 통해 무료 온라인 트레이닝을 받아보세요. 트레이닝이 끝나면 수료증도 출력할 수 있습니다.

무료 온라인 트레이닝(영문) : http://app1.sba.gov/training/sbabp/index.htm

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미국에서 사업하기 - U.S. Small Business Administration

몇분 안되는 손님이라도 저에게는 상당히 소중한 분들입니다. 추천과 댓글은 블로깅 초보에게
비타민과 같다는 것을 잊지 말아주세요. 끝까지 읽어주신 분들께 진심으로 감사 드립니다.

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미국에서 사업하기 - U.S. Small Business Administration

비즈니스 | 2010. 1. 2. 19:32 | Posted by 루이더뉴요커

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많은 분들이 성공하기 위해 아메리칸 드림을 꿈꾸며 미국에 이민을 오십니다. 물론 지금은 많은 분들께서 다양한 업종으로 진출하여 한국인의 위상을 떨치고 계시고, 또한 많은 대기업, 중소기업의 미국 시장 진출로 인해 한국의 위상이 많이 높아진 것이 사실 입니다. 앞으로 제가 게제할 "미국에서 사업하기"의 글들은 비단 한국에서 미국 이민을 생각하신 분들을 위한 것만은 아닙니다. 현재 미국에서 사업을 구상중이신 분들이나 혹은 언어적인 문제로 도움을 받기가 조금 어려우신 분들을 위하여 미국 정부에서 지원하여 설립된 U.S. Small Business Administration (미국 소기업 경영 관리 지원 협회)에서 제공하는 자료를 바탕으로 소개하도록 하겠습니다.

각각의 글들은 아마도 두서없이 게제될 것입니다. 물론 중요한 것부터 다루도록 할 예정이지만 시간 관계상 제대로 다루지 못하는 경우도 있을 것입니다. 가급적 주관적인 생각보다는 객관적인 사실을 바탕으로 글을 게제하도록 할 것이며 게제하는 동안에 혹시 글을 읽어주시는 분들의 개인적인 질문이라던가, 다루어야할 이슈들이 생긴다면 우선적으로 다루도록 하겠습니다.

제가 완벽한 전문가는 아니라서 다소 미흡할 수도 있으며 단순 번역본으로만 게제되어질수도 있읍니다. 하지만, 그동안 나름대로 수집한 정보를 공개함으로써 아마도 많은 분들께서 미국에서 사업을 하기위해 필요한 다양한 자료들을 접하실 수 있을 것으로 기대 합니다. 물론 기본적으로 소규모 사업주들을 위한 것들이 될 것입니다. 대기업의 경우는 저보다 훨씬 잘 하실테니까요.

그럼, 곧 첫번째 이슈를 가지고 돌아오도록 하겠습니다.

몇분 안되는 손님이라도 저에게는 상당히 소중한 분들입니다. 추천과 댓글은 블로깅 초보에게
비타민이 된다는 것을 잊지 말아주세요. 끝까지 읽어주신 분들께 진심으로 감사 드립니다.

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뉴욕에서 부동산 투자하기 - Cap Rate (투자수익율)

비즈니스 | 2009. 12. 31. 08:31 | Posted by 루이더뉴요커

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연일 오르고 내리는 한국의 부동산 시장을 보고 있노라면 참 답답한 생각이 먼저 듭니다. 누구누구는 부동산 투자로 몇억 벌었다더라, 누구는 부동산 투자로 쪽박 찼다더라 하는 얘기를 듣고 있으면 도대체 왜 그러한 일들이 부지기수로 일어나게 되는 것인지 무슨 부동산 가격이 한달세 몇억 오르고 내리는일들이 많은지 참 신기하기만 합니다.

요즘 해외 미신고 부동산 취득 때문에 몇몇 재벌기업 총수분들께서 신문지상에 오르내리고 있는 걸 보면 한국에 살면서 해외 부동산 취득하기가 쉬운일 만은 아닌 듯 싶지만, 정당한 방법으로의 투자라면 아마도 뉴욕 특히 맨하탄의 부동산 투자만큼 매혹적인 투자처는 없는 듯 합니다.

맨하탄이 매혹적이라고 하는 그 이유는 바로 공실율 (Vacant Rate) 때문입니다. 맨하탄은 세계 모든 나라의 주목을 받고 있다고 해도 과언이 아닌데요, 리만브라더스 사태로 인한 뉴욕 월스트릿의 경기침체로 많은 빌딩들이 비워졌지만 이내 외국계 기업들로 다시 채워지는 것을 보며 역시 맨하탄이구나라는 생각이 들었습니다.

뉴욕 부동산은 상당히 전문화 되어 있습니다. 크게 두 가지로 나뉘는데요, 바로 상업용 부동산과 주거용 부동산 입니다. 한국의 경우 실제 얻어지는 안정적인 수익율 보다는 집값 상승등의 가변적인 요소들을 더 많이 고려하기에 아파트도 투자용으로 많이 들어가는 것 같습니다만, 맨하탄에서의 투자는 실제의 수익율을 가장 큰 투자 요건으로 보고 있습니다. 그만큼 대부분의 사람들이 안정적인 투자를 선호한다는 의미일 수도 있겠지만 반대로 말하면 작은 섬 같은 한정된 공간안에 특별한 호재가 발생할 만한것도 더 이상 없다는 얘기가 되겠죠. 물론 경우에 따라서는 Zoning(용도제한) 이 바뀌거나 해서 호재가 발생하는 경우도 간혹 있기는 합니다.

오늘은 실제로 뉴욕에서 상업용 부동산에 투자하기위해서 가장 중요하게 생각하는 요소중 가장 우선적으로 고려되는 수익율에 대하여 간단하게 설명 드리겠습니다. Capitalization Rate, 줄여서 캡레잇(Cap Rate) 이라고 하는 데요, 계산 방식은 간단 합니다.

Cap Rate(투자수익율) =
NOI (Net Operating Income; 순수 운영 이익) / Investment (투자금액)

이 캡레잇이 바로 지역별 부동산 가격을 결정하는 주요 요인이 되고 있습니다. 어떤 지역의 적정 투자 캡레잇은 7%네, 5% 하는 것이 소위 투자좀 하신다는 분들이 쓰는 용어랍니다.

아래 표는 실제 맨하탄에 매물로 나와있는 매물의 자료 입니다. 실제 자료에는 더 상세한 내용까지 담고 있습니다. 연간 수익은 $455,991 달러에 추정 비용은 $116,979 이중 세금이 $95,179 라고 다른 자료에 나와 있네요. 실제 세금자료는 온라인에 모두 공개가 되어 있어 아무나 검색할 수 있습니다.

연간 운영수익은 $455,991, 비용은 $116,979 따라서 순수익이 $339,012 가 되며 건물 가격을 $6,000,000 이라고 하면 $339,012 / $6,000,000 = 5.65% 가 되는 겁니다. 옆의 GRM 13.16 이라고 되어 있는 것은 Gross Rent Multiplier 이라고 하여 주변의 렌트 시세를 비교하여 내놓은 값입니다.

맨하탄에서 이정도의 캡레잇이면 좋은 조건이라고 볼 수 있지만 Monthly Rent(월세) 옆에 보면 LXP 라고 (Lease Experation) 2~4층의 계약이 내년에 종료가 되네요. 물론 그들이 보여준 GRM 에 따르면 월세를 올려받을수도 있겠지만 반대로 몇달간의 공백이 생길수도 있죠. 자 그럼 이제 이 자료를 들고 과연 이 건물이 월세를 올려받을 수 있을만한 건물인지 아님 비워질 건물인지 직접 보러가야겠죠?

추천, 댓글 대환영입니다. 아직 블로깅을 시작한지 얼마 안되서 많은 분들이 오시지는 않습니다만, 지속적으로 업데이트 하다보면 자료들이 좀 차곡차곡 쌓이고 그땐 좀 북적북적 해질까요? 긴글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

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