용산 참사로 부터 시작된 상가 세입자들에 대한 관심이 점차 수그러 들고 있긴하지만 아직 우리 사회 곳곳에서 건물주와 세입자간의 분쟁을 흔히 볼수 있다고 한다. 지역을 좀 더 개발하여 공공의 이익을 실현해보고자 하는 지자체와 그덕에 돈좀 벌어보자는 건물주, 그리고 그러기에 앞서 내 살길 먼저 보장해달라는 세입자들 이들의 갈등은 좀처럼 풀기힘든 실타래처럼 얽혀만 있다.
지난주말 KBS 취재파일 4321에서는 "'상가 세입자' 불씨는 여전"이란 제목으로 우리사회에 아직 해결되지 못한 상가세입자 문제를 다루었다. 전반적으로 취재파일에서 취재한 내용의 핵심은 세입자들의 "권리금" 이었고, 결론은 정부가 나서서 이를 보호할 수 있는 장치를 마련해야 한다는 듯한 뉘앙스였다. 그러나 정부 부처의 대답은 세계 어디에도 없는 법을 만들어 실행하는 것이 쉽지 않다는 답변을 하였다.
얼핏 생각하면 있는자들이 좀 더 양보하면 될 듯 하지만 자본주의를 지향하는 대한민국에서 아무리 좀 더 가졌기로서니 가진자의 재산을 축내어 좀 더 불쌍한 사람을 나누어 주자고 정부가 선뜻 나설 수 있는 일이 아닌가보다.
"권리금, 내 투자와 노력에 대한 보상"
자영업을 운영하는 사업주던, 개인 병원을 운영하는 의사건 자신의 사업을 시작 또는 운영하기 위하여 일정부분의 투자는 반드시 필요하다. 그리고 일정기간이 인테리어도 다시 바꾸어 주어야 하고 설비도 재투자를 하게 된다. 손님을 끌어 모으기 위하여 다양한 마케팅도 하고 어느정도 안정적인 수익이 보장되는 소위 말하는 대박을 터트려서 장사가 잘 되면 그에 대한 댓가로 권리금이란걸 주장할 수 있게 된다. 물론 장사가 잘 안되더라도 기본 설비투자비에 해당하는 권리금을 주장할 수도 있다. 즉, 권리금이란 세입자가 일구어 놓은 유, 무형의 재산을 말하는 것이다.
그러나 임대기간이 끝나면 과연 누가 이러한 노력들을 보상해 줄 것 인가? 그러기에 오늘도 세입자들은 손님보다 건물주의 눈치를 더 많이 보게된다. 그동안 이루어 놓은 이러한 나의 자산이 건물주의 말 한마디에 모든 것이 물거품이 될 수도 있기 때문이다.
"권리금, 그게 뭔데? 난 받은게 없는데 왜 나한테 달라고 하나..."
권리금, 실제로 건물주와는 전혀 상관 없는 돈이다. 간혹 건물주가 상가의 입지등을 고려하여 권리금을 요구하는 경우도 있지만, 실제로는 전 세입자가 일구어 놓은 영업 기반을 돈을 주고 구매하는 것이다. 권리금은 바닥권리금, 영업권리금, 그리고 시설권리금으로 나뉘는데 바닥권리금은 상권의 입지에 따른 권리금이고 영업권리금은 고정고객등 영업 노하후, 그리고 시설권리금은 말 그대로 시설 투자에 대한 비용에 감가상각을 반영한 금액이라 하겠다. 이러한 금액은 통상적으로 세입자간의 거래로 이루어지기 때문에 법적 보상을 받을 수 없다.
"열심히 일해서 건물주 배불려주는 사회"
비즈니스가 잘되면 잘될수록 주변에는 경쟁업체들이 들어서게 되고 경쟁은 점차 치열해진다. 경쟁이 치열해진 상가의 임대료는 당연히 오르기 마련이다. 계약이 끝나면 상가의 주인은 반드시 임대료를 올려달라고 할 태세다. 이미 주변 상가의 시세가 많이 올랐기 때문이다. 나 때문에 동네 상권이 좋아졌다고, 내가 열심히 했기에 이 상가가 번영했다고 주장해도 소용이 없다. 결국 내가 열심히 일한 덕분에 상가가 번영하고 결국 상가주인에게 뒷통수를 맞게 되는 구조라는걸 진작 알았더라면 조금 덜 열심히 할걸 후회하지만 이미 늦은 이야기다. 조금만 더 버티면 어느정도 경쟁도 줄어들고 더 크게 성공할 수 있을 거라고 믿었지만 결국, 막강한 자본을 가지고 있는 거대 자본에게 가게를 통채로 내주고 만다. 늘어난 임대료를 도저히 감당할 수 없었기 때문이다. 대한민국 참 사업하기 어려운 나라다.
"상가권리금, 영업할 수 있는 기간도 고려되야..."
뉴욕의 경우 기본 임대기간은 영업용 점포의 경우 최하 10년이다. 그렇다고 법으로 정해진건 아니다. 20년이상 임대계약이 되어 있는 곳도 있다. 보통은 10년 이상이다. 그만큼 권리금도 비싸다. 그렇다고 권리금 책정이 터무니없이 이루어지 않는다. 영업권리금과 시설권리금에 기본적으로 영업할 수 있는 기간 즉, 임대기간이 포함된다. 보통 10년을 영업할수 있는 권리가 있다면 1~3년정도의 안정적인 예상수익을 권리금으로 받는다. 간혹 건물주가 권리금을 요구하는 경우가 있다. 영업권 매매를 위해 임대기간중에 임대기간을 새로 늘려주거나(통상 10년으로 재계약), 또는 임대료를 시세보다 많이 낮추어 줄때(향후발생할 임대료 수익을 미리 받는 댓가로 시세보다 저렴한 임대료를 책정) 요청하는 경우가 있다. 경기가 좋고 나쁨에 따라서 권리금의 차이가 생기는건 당연한 이치다. 하지만 최하 10년이상 안정적으로 영업을 할 수 있으니 권리금이상을 버는건 어렵지 않아 보인다. 열심히 일해서 더 많은 수익을낸다고 해서 건물주에게 뒤통수 맞을일은 없다. 프로운동선수들이 왜 다년계약을 고집하는지 알 수 있을 것 같다. 단기계약은 단기적인 성과에 상대적으로 많은 부담을 느끼는 반면, 장기계약의 경우 보다 안정적으로 페이스를 조절할 수 있기 때문이다.
뉴욕에는 수십년동안 운영되는 명소들이 많이 있습니다. 물론 오랫동안 영업해서 건물을 소유한 경우도 있겠지만 기본적으로 장기 영업권이 보장되기 때문에 10년 이상 안정적으로 운영할 수 있기 때문이라고 합니다. 지금은 통상적으로 10년에 추가로 5년정도의 옵션(세입자 선택)권리가 주어지는 것이 대부분이지만 예전의 경우 2~30년이 기본이었다고 합니다.
매장을 운영하는 사업주들은 건물주 눈치보지 않고 장사하고 싶다고들 합니다. 다음은 10년이상 장기 임대가 활성화될 경우 발생할 수 있는 사례를 가상으로 꾸며본 내용입니다.
지난주말 KBS 취재파일 4321에서는 "'상가 세입자' 불씨는 여전"이란 제목으로 우리사회에 아직 해결되지 못한 상가세입자 문제를 다루었다. 전반적으로 취재파일에서 취재한 내용의 핵심은 세입자들의 "권리금" 이었고, 결론은 정부가 나서서 이를 보호할 수 있는 장치를 마련해야 한다는 듯한 뉘앙스였다. 그러나 정부 부처의 대답은 세계 어디에도 없는 법을 만들어 실행하는 것이 쉽지 않다는 답변을 하였다.
얼핏 생각하면 있는자들이 좀 더 양보하면 될 듯 하지만 자본주의를 지향하는 대한민국에서 아무리 좀 더 가졌기로서니 가진자의 재산을 축내어 좀 더 불쌍한 사람을 나누어 주자고 정부가 선뜻 나설 수 있는 일이 아닌가보다.
"권리금, 내 투자와 노력에 대한 보상"
자영업을 운영하는 사업주던, 개인 병원을 운영하는 의사건 자신의 사업을 시작 또는 운영하기 위하여 일정부분의 투자는 반드시 필요하다. 그리고 일정기간이 인테리어도 다시 바꾸어 주어야 하고 설비도 재투자를 하게 된다. 손님을 끌어 모으기 위하여 다양한 마케팅도 하고 어느정도 안정적인 수익이 보장되는 소위 말하는 대박을 터트려서 장사가 잘 되면 그에 대한 댓가로 권리금이란걸 주장할 수 있게 된다. 물론 장사가 잘 안되더라도 기본 설비투자비에 해당하는 권리금을 주장할 수도 있다. 즉, 권리금이란 세입자가 일구어 놓은 유, 무형의 재산을 말하는 것이다.
그러나 임대기간이 끝나면 과연 누가 이러한 노력들을 보상해 줄 것 인가? 그러기에 오늘도 세입자들은 손님보다 건물주의 눈치를 더 많이 보게된다. 그동안 이루어 놓은 이러한 나의 자산이 건물주의 말 한마디에 모든 것이 물거품이 될 수도 있기 때문이다.
"권리금, 그게 뭔데? 난 받은게 없는데 왜 나한테 달라고 하나..."
권리금, 실제로 건물주와는 전혀 상관 없는 돈이다. 간혹 건물주가 상가의 입지등을 고려하여 권리금을 요구하는 경우도 있지만, 실제로는 전 세입자가 일구어 놓은 영업 기반을 돈을 주고 구매하는 것이다. 권리금은 바닥권리금, 영업권리금, 그리고 시설권리금으로 나뉘는데 바닥권리금은 상권의 입지에 따른 권리금이고 영업권리금은 고정고객등 영업 노하후, 그리고 시설권리금은 말 그대로 시설 투자에 대한 비용에 감가상각을 반영한 금액이라 하겠다. 이러한 금액은 통상적으로 세입자간의 거래로 이루어지기 때문에 법적 보상을 받을 수 없다.
"열심히 일해서 건물주 배불려주는 사회"
비즈니스가 잘되면 잘될수록 주변에는 경쟁업체들이 들어서게 되고 경쟁은 점차 치열해진다. 경쟁이 치열해진 상가의 임대료는 당연히 오르기 마련이다. 계약이 끝나면 상가의 주인은 반드시 임대료를 올려달라고 할 태세다. 이미 주변 상가의 시세가 많이 올랐기 때문이다. 나 때문에 동네 상권이 좋아졌다고, 내가 열심히 했기에 이 상가가 번영했다고 주장해도 소용이 없다. 결국 내가 열심히 일한 덕분에 상가가 번영하고 결국 상가주인에게 뒷통수를 맞게 되는 구조라는걸 진작 알았더라면 조금 덜 열심히 할걸 후회하지만 이미 늦은 이야기다. 조금만 더 버티면 어느정도 경쟁도 줄어들고 더 크게 성공할 수 있을 거라고 믿었지만 결국, 막강한 자본을 가지고 있는 거대 자본에게 가게를 통채로 내주고 만다. 늘어난 임대료를 도저히 감당할 수 없었기 때문이다. 대한민국 참 사업하기 어려운 나라다.
중학교 동창녀석이 몇년전 수퍼마켓을 오픈 했다. 초반 한 몇개월 많이 고생했다. 그뒤 한 1년동안 장사가 아주 잘되어서 돈좀 벌었다고 한다. 그리고 두번째해에 동네에 대형 마트가 입점해서 수입이 많이 줄었다고 푸념한다. 하지만 단골관리를 잘했기에 조금만 더 열심히하면 먹고사는것은 문제 없을거라고 했다. 다행히 그 친구가 입주해 있는 상가가 전반적으로 잘 운영되고 있기에 손님들이 많이 줄지는 않았다고 했다. 그러고 나서 몇개월 후 연락온 친구녀석은 한숨을 쉬며 어쩔 수 없어 수퍼마켓을 포기한다고 한다. 문을 닫는 이유를 물어보니 상가 임대료가 터무니없이 올라서라고 한다. 초기 황무지 같았던 동네에서 열심히 일해 기껏 상가를 키워놨더니 그게 화근이 되어 결국 상가 임대료가 전반적으로 다 올랐단다. 세입자들이 열심히 해서 잘 키워논 상가, 결국은 그들의 뒤통수를 때리고 말았다.
"상가권리금, 영업할 수 있는 기간도 고려되야..."
뉴욕의 경우 기본 임대기간은 영업용 점포의 경우 최하 10년이다. 그렇다고 법으로 정해진건 아니다. 20년이상 임대계약이 되어 있는 곳도 있다. 보통은 10년 이상이다. 그만큼 권리금도 비싸다. 그렇다고 권리금 책정이 터무니없이 이루어지 않는다. 영업권리금과 시설권리금에 기본적으로 영업할 수 있는 기간 즉, 임대기간이 포함된다. 보통 10년을 영업할수 있는 권리가 있다면 1~3년정도의 안정적인 예상수익을 권리금으로 받는다. 간혹 건물주가 권리금을 요구하는 경우가 있다. 영업권 매매를 위해 임대기간중에 임대기간을 새로 늘려주거나(통상 10년으로 재계약), 또는 임대료를 시세보다 많이 낮추어 줄때(향후발생할 임대료 수익을 미리 받는 댓가로 시세보다 저렴한 임대료를 책정) 요청하는 경우가 있다. 경기가 좋고 나쁨에 따라서 권리금의 차이가 생기는건 당연한 이치다. 하지만 최하 10년이상 안정적으로 영업을 할 수 있으니 권리금이상을 버는건 어렵지 않아 보인다. 열심히 일해서 더 많은 수익을낸다고 해서 건물주에게 뒤통수 맞을일은 없다. 프로운동선수들이 왜 다년계약을 고집하는지 알 수 있을 것 같다. 단기계약은 단기적인 성과에 상대적으로 많은 부담을 느끼는 반면, 장기계약의 경우 보다 안정적으로 페이스를 조절할 수 있기 때문이다.
뉴욕시의 기본 임대 계약서(Standard Lease Agreement)를 보면 Quiet Enjoyment라는 조항이 있습니다. 임대 계약서에 서명하고 정해진 계약 내용을 지키고 임대료를 지불한다면 세입자는 임대한 공간에 한하여 주인으로서의 역할을 할 수 있는것에 대하여 건물주가 동의하는 내용입니다. 물론 건물주와 세입자라는 관계가 변하는 것은 아니지만 적어도 건물주의 눈치를 볼 필요가 전혀 없다는 내용 입니다. 임대계약기간을 늘리는 것이 모든 문제를 해결할 수 있는 방법은 아닐겁니다. 그러나 적어도 세입자들이 건물주의 눈치를 보지 않게끔 만들어 줄 수는 있겠지요, 또한 권리금이 합리적인 방법으로 개선될 수 있는 여지도 있구요.
뉴욕에는 수십년동안 운영되는 명소들이 많이 있습니다. 물론 오랫동안 영업해서 건물을 소유한 경우도 있겠지만 기본적으로 장기 영업권이 보장되기 때문에 10년 이상 안정적으로 운영할 수 있기 때문이라고 합니다. 지금은 통상적으로 10년에 추가로 5년정도의 옵션(세입자 선택)권리가 주어지는 것이 대부분이지만 예전의 경우 2~30년이 기본이었다고 합니다.
매장을 운영하는 사업주들은 건물주 눈치보지 않고 장사하고 싶다고들 합니다. 다음은 10년이상 장기 임대가 활성화될 경우 발생할 수 있는 사례를 가상으로 꾸며본 내용입니다.
"10년의 임대기간, 건물주는 봉인가?"
상권이 형성되고 주변의 건물들의 임대료가 많이 올랐다. 그러나 나는 임대료를 올릴수가 없다. 왜냐하면 지금 세입자와의 계약이 8년이나 남았기 때문이다. 이럴줄 알았으면 5년만 계약할걸 왜 10년이나 줬는지 모르겠다. 남들은 임대료도 올리고 건물값도 올랐는데, 난 임대료를 못올리니 건물값이 오를리가 없다. 10년의 임대기간, 건물주가 자선사업가는 아닌데 말이다...
"열심히 일해서 이제 돈좀 만지기 시작했다"
사업초기 정말 많이 힘들었다. 이제 좀 빛을 보는 것 같다. 황무지 같은 지역에 가장 먼저 입주해서 손님 모으느라 고생을 참 많이 했다. 초기에 임대료 벌기도 힘들었었던 생각들이 주마등처럼 스쳐지나간다. 다행히 나에게는 아직 8년이라는 기간이 남아있다. 그동안 손해본것들 앞으로 충분히 보상 받을 수 있을거라 생각하니 마음이 놓인다. 10년의 임대기간을 계약했기에 마음놓고 투자를 할 수 있었던 것 같다. 만약 계약기간이 2년이었다면, 지금처럼 투자하기도 힘들었을거고 지금처럼 손님들을 많이 늘지 않았을거다. 내 친구녀석은 옆건물에 나보다 조금 더 싸게 상가를 얻고 장사를 시작했다. 그 친구의 임대계약이 두달 남았다. 그 건물 임대료는 이미 두배이상 올랐다고 한다. 그 친구 아마도 나가야 할 것 같다고 한다.
"세입자들이 자랑스럽다."
미국발 금융위기가 한국의 경제를 어렵게 만들었다. 옆건물의 건물가격이 곤두박칠 쳤다. 그러나 내 건물값은 그대로다. 내 건물에서 빠져나간 세입자는 최근 5년동안 한 곳도 없다. 임대기간이 길어서 세입자들도 나름대로 많은 투자를 했기 때문인듯하다. 옆건물의 세입자들은 2년이 멀다하고 자주 바뀌더니 지금은 임대료도 초기 수준으로 돌아갔다고 한다. 중간중간에 건물이 비어있었던것들을 보면 그동안의 임대료수익도 나보다 많지도 않은 것 같다. 게다가 세입자들의 불만도 이만저만이 아니다. 물론 내 건물의 세입자들이 낮은 임대료를 내는 것은 아니다. 초기보다 매년 물가 상승율정도의 임대료가 올랐으니 지금 수준으로 보면 옆건물의 임대료보다 높다. 하지만 옆건물과 다른점은 내 건물의 세입자들은 안정적인 운영을 하고 있다는 점이다. 나와의 관계도 좋다. 장사가 잘되니 임대료도 걱정 안한다. 그래도 경제가 좀 어려우니 이참에 임대료를 조금 깍아줄까 생각중이다. 오랫동안 열심히 내 건물을 빛내준 세입자들이 자랑스럽다.
상권이 형성되고 주변의 건물들의 임대료가 많이 올랐다. 그러나 나는 임대료를 올릴수가 없다. 왜냐하면 지금 세입자와의 계약이 8년이나 남았기 때문이다. 이럴줄 알았으면 5년만 계약할걸 왜 10년이나 줬는지 모르겠다. 남들은 임대료도 올리고 건물값도 올랐는데, 난 임대료를 못올리니 건물값이 오를리가 없다. 10년의 임대기간, 건물주가 자선사업가는 아닌데 말이다...
"열심히 일해서 이제 돈좀 만지기 시작했다"
사업초기 정말 많이 힘들었다. 이제 좀 빛을 보는 것 같다. 황무지 같은 지역에 가장 먼저 입주해서 손님 모으느라 고생을 참 많이 했다. 초기에 임대료 벌기도 힘들었었던 생각들이 주마등처럼 스쳐지나간다. 다행히 나에게는 아직 8년이라는 기간이 남아있다. 그동안 손해본것들 앞으로 충분히 보상 받을 수 있을거라 생각하니 마음이 놓인다. 10년의 임대기간을 계약했기에 마음놓고 투자를 할 수 있었던 것 같다. 만약 계약기간이 2년이었다면, 지금처럼 투자하기도 힘들었을거고 지금처럼 손님들을 많이 늘지 않았을거다. 내 친구녀석은 옆건물에 나보다 조금 더 싸게 상가를 얻고 장사를 시작했다. 그 친구의 임대계약이 두달 남았다. 그 건물 임대료는 이미 두배이상 올랐다고 한다. 그 친구 아마도 나가야 할 것 같다고 한다.
"세입자들이 자랑스럽다."
미국발 금융위기가 한국의 경제를 어렵게 만들었다. 옆건물의 건물가격이 곤두박칠 쳤다. 그러나 내 건물값은 그대로다. 내 건물에서 빠져나간 세입자는 최근 5년동안 한 곳도 없다. 임대기간이 길어서 세입자들도 나름대로 많은 투자를 했기 때문인듯하다. 옆건물의 세입자들은 2년이 멀다하고 자주 바뀌더니 지금은 임대료도 초기 수준으로 돌아갔다고 한다. 중간중간에 건물이 비어있었던것들을 보면 그동안의 임대료수익도 나보다 많지도 않은 것 같다. 게다가 세입자들의 불만도 이만저만이 아니다. 물론 내 건물의 세입자들이 낮은 임대료를 내는 것은 아니다. 초기보다 매년 물가 상승율정도의 임대료가 올랐으니 지금 수준으로 보면 옆건물의 임대료보다 높다. 하지만 옆건물과 다른점은 내 건물의 세입자들은 안정적인 운영을 하고 있다는 점이다. 나와의 관계도 좋다. 장사가 잘되니 임대료도 걱정 안한다. 그래도 경제가 좀 어려우니 이참에 임대료를 조금 깍아줄까 생각중이다. 오랫동안 열심히 내 건물을 빛내준 세입자들이 자랑스럽다.
추천과 댓글은 블로깅 초보에게 비타민과 같다는 것을 잊지 말아주세요.
끝까지 읽어주신 분들께 진심으로 감사 드립니다.
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